Hệ số sử dụng đất là gì? Hướng dẫn cách tính hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là một trong những thông số quan trọng xác định quyền lợi của khách hàng tại căn hộ dự án mà họ định mua. Tuy nhiên, vẫn có nhiều người không hiểu đúng, hiểu rõ hệ số sử dụng đất là gì, ý nghĩa ra sao và công thức tính thế nào để ra được thông số chuẩn xác nhất…

Chúng ta cùng tìm hiểu về các khái niệm:

1. Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất trong tiếng Anh là Floor Area Ratio (FAR), ngoài ra còn một số cách gọi khác như Floor Space Ratio (FSR), Floor Space Index (FSI), Site Ratio hay Plot Ratio. Đây là thuật ngữ biểu thị tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất (Theo Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng). Đơn vị tính hệ số sử dụng đất là “lần” (với FAR) và “%” (với FSI).

Công thức tính hệ số sử dụng đất

Từ việc giải thích khái niệm hệ số sử dụng đất là gì, có thể thấy khi biểu thị một cách ngắn gọn, hệ số sử dụng đất sẽ tương ứng với tỷ lệ sau:

Hệ số sử dụng đất (FAR, lần) = (Tổng diện tích sàn toàn công trình) / (Diện tích lô đất)

Ví dụ: bạn xây ngôi nhà 60m2 với 5 tầng trên một lô đất có tổng diện tích 300m2 thì hệ số sử dụng đất được tính bằng:

FAR = (60 x 5) / 300 = 1 (lần), tương ứng với FSI = 100%

Phân biệt hệ số sử dụng đất với mật độ xây dựng

Khác với hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích lô đất, đơn vị tính là “%”. Cách tính mật độ xây dựng theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD do Bộ Xây dựng ban hành như sau:

Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc) / (Tổng diện tích lô đất xây dựng) x 100%

Trong đó, diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc sẽ tính theo hình chiếu bằng của công trình đó (ngoại trừ nhà phố, nhà liên kế có sân vườn). Phần diện tích này không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như tiểu cảnh trang trí, bể bơi…
Ví du: Một tòa nhà được xây dựng trên diện tích đất tổng là 10.000m2, diện tích chiếm đất (khối đế) là 4000m2 thì mật độ xây dựnglà 40%

Hệ số sử dụng đất là thông số quan trọng mà người mua nhà cần tìm hiểu.

2. Hệ số sử dụng đất dùng để làm gì?

– Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án đó, có nghĩa FAR càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp, theo đó chất lượng cuộc sống của cư dân càng được nâng cao. Ngược lại, FAR càng cao thì mật độ dân cư càng cao trong khi chất lượng dịch vụ, tiện ích vẫn như vậy, đồng nghĩa với việc chất lượng cuộc sống của cư dân sẽ bị giảm đi do quá tải, đông đúc.

– Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời (niên hạn sử dụng) của mình. Thông thường, niên hạn sử dụng này đối với các dự án chung cư trong khoảng từ 50 – 70 năm. “Khi khu căn hộ hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch. Trường hợp người dân không có tiền để tự xây dựng thì sẽ xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết.

Cũng theo ông Châu, dự án có hệ số sử dụng đất càng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi kết thúc vòng đời. Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

– Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với tính kinh tế. Cụ thể FAR càng cao thì tính kinh tế càng tăng do diện tích sàn và mật độ xây dựng tăng, từ đó giúp chủ đầu tư tiết kiệm được quỹ đất.

– Hệ số sử dụng đất không có nhiều ý nghĩa đối với các dự án xây dựng nhà xưởng công nghiệp mà chủ yếu nhằm khống chế số tầng cũng như mật độ xây dựng đối với các dự án trong khu vực đô thị, khi mà chủ đầu tư luôn tìm cách tăng mật độ xây dựng hoặc số tầng dự án để nâng tổng diện tích xây dựng.

Hệ số sử dụng đất dùng để làm gì là câu hỏi chung của nhiều người mua nhà.

3. Quy định về hệ số sử dụng đất

Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất được quy định rõ ràng trong các điều luật, văn bản liên quan và có sự sửa đổi qua các năm để phù hợp với tình hình thực tế. Thông số này vào năm 1997 được quy định trong Quy chuẩn xây dựng là 5 lần. Tuy nhiên, đến năm 2008, hệ số sử dụng đất ở mỗi vùng sẽ có một chỉ tiêu khác nhau cho phù hợp, tùy thuộc vào điều kiện và hoàn cảnh thực tế. Thông số này là quy chuẩn giúp vạch ra giới hạn chiều cao, số tầng tòa nhà, để không ảnh hưởng đến an ninh, khoảng không tĩnh hay chất lượng cuộc sống của cư dân. Như đã nói ở trên, đơn vị của hệ số sử dụng đất được sử dụng theo 2 cách, hoặc là “lần” (nếu tính FAR) hoặc là “%” (nếu tính theo FSI). Tuy nhiên, ở một số quốc gia, quy ước về việc sử dụng đơn vị có thể có sự khác biệt, ví dụ ở Nhật Bản tính FAR nhưng đơn vị sử dụng vẫn là “%”.

Qua bài viết trên đây, chúng ta đã tìm hiểu về khái niệm hệ số sử dụng đất, công thức tính chi tiết cũng như những quy định về hệ số sử dụng đất. Hy vọng các bạn sẽ có thêm những thông tin hữu ích trước khi tìm hiểu và quyết định xuống tiền vào căn hộ dự án.

datcuchi.vn